經紀人如何說服房東拍攝房源圖片

Ⅰ 房產經紀人描述房源技巧

房產經紀人描述房源技巧

現在房產經紀人都是在網上發布房源，其中寫好房源描述是很重要的，因為它直接影響著客戶電話量的多少，那什麼樣的房源描述最吸引人呢?下面來看看年薪百萬的房產經紀人平時都是怎樣寫房源描述的。

一、XXX小區 最後一套免稅開間，觀景不臨街

1、我親自看過此房：此房是業主當時買的一手房，當時是為了孩子在北京上學買的，現在孩子已大學畢業，故出售名下房產;

2、房子滿五年，業主在京唯一住房，可以省去30萬左右的稅費，房子中間層，觀景不臨街，國際村非常稀缺的大開間，業主在附近上班，您提前25分鍾聯系我，即刻帶您去看房;

3、小戶型投資性價比高，租金可達6500左右，回報高!

二、XXX小區 主卧獨立衛生間 而且明廚明衛

1、房子侍神棗在周邊都是非常經典的三居戶型，四四方方的大客廳，帶南向超大窗戶，業主改成了大飄窗;旁邊還有兩個卧室都是朝南，主卧室還有大落地陽台，視野和採光超好;而且主卧還有獨立衛生間，還有一個卧室和廚房、客衛朝北，客衛有窗戶，廚房有陽台;

2、房子整體戶型方方正正，南北穿堂風涼爽宜人，居住溫馨舒適!房子雖然是低樓層，但是樓下還有半地下室，所以您根本不用擔心返潮的問題;

3、最適合有老人小孩的家庭居住，工作之餘還可以到小區旁邊的森林公園散步散心。

三、XXX小區陽光溫馨浪漫的學區房

1.房子滿五年唯一住房，沒有稅;

2、業主誠心出售，鑰匙已經委託給xx公司了;

3、房子的原產權單位是建築設計院，是普通的公房;

4、過戶指導價格xxx，稅費契稅首套xxx，二套xxx，土地出讓金xxx;

5、房子有XXX學區名額，看房隨時。

四、XXX小區總價最低學區房，不臨街無稅有鑰匙

1、【戶型】主卧室朝南太陽台，兩間次卧室朝北中間是廳，很大很好用，廚房和洗手間是對著天井的都有窗戶;

2、【經典學區房】此房是xx小學的學區房，經典的小三居面積不是很大但使用率高總價相對比較低，適合首付低還需要三居室或想要個兩居室有個大客廳的購房人群;

3、【稅費少】房本已經滿5年了，是業主的唯一住宅，您夠此房只要交契稅和xxx元的土地出讓金就行了，大大節省了您的.購房成本;

4、【安靜】房子在小區院里，一點也不吵，頂層不用聽到樓上有高跟鞋的聲，雖然是頂層但樓上是有坡頂的，xx年修建的。

五、免稅三居，南北通透，送xx入學名額落家庭戶口一步到位

1、房屋介紹：此房是單位分房，房改房，滿五年且唯一，產權清晰，無糾紛，請放心購買;

2、涉及稅費：房本滿五年且唯一，契稅首套按1%徵收，二套3%徵收，營業稅個稅全免土地出讓金15.6×68㎡=1060元;

3、房屋情況：是單位福利分房，三居帶廳，總價低，南北通透;

4、稀缺戶型：現在業主誠心出售，現在房子空置狀態，我們可隨時帶您看房子;

5、返租率高：如果您買完不想住的話，房屋市場出租價位：5200——瞎如5800元;

6、重點學區：帶xx小學學區名額，名額未佔用，隨時落戶隨時用。

寫房源描述，簡簡老拆單單就好，不用那麼多的長篇大論，說清楚房屋最大的賣點，這是客戶最關心的問題。

Ⅱ 賣房子為什麼要去家裡拍照片

賣房子要去家裡拍照片的原因：可以把照片給客戶看，讓同事也通過照片了解這個房子，給客戶口頭介紹房子的時候，客戶能看到這個房子。

有人說「有圖有真相」，的確如此，特別是在介紹房產的時候，合適的照片所起到的作用勝過千言萬語。根據《每日電訊報》的報道，現在，已經有95%的人從網上開始搜索自己所中意的房子，因此房源拍攝的重要性不容忽視。

拍攝技巧

1、光線

打開房間所有的燈，忌用相機閃光燈。房源照片最好選在白天拍攝，經紀人進入槐昌房間後首先要打開房裡里所有的燈，不管外面多麼陽光明媚。不要開相機自帶的閃光燈，相機自帶的燈只會照亮近的地方照亮不了整個房間。開室內燈還會使拍照時曝光時間變短，從而保證照片清晰度。

2、構圖

客廳、房間等大空間：客戶買的是空間面積，不是某個傢具，所以拍攝的對象是整個房源空間，一定要站在房間斜對角的位置拍攝最大空間為准，房間會看起來大很多。

廚房、衛生間、陽台等小空間：廚房衛生間面積較小，特別是衛生間，就需要把相機抬高鏡頭朝下，把地面部分多框入畫面，才能比較顯現出面積出來，在拍攝廚房時鏡頭向下30~45度的俯拍會更加顯示房間空間寬闊，不要只拍攝牆壁或只拍個馬桶。

3、多拍取精

找房者需要看到房間的全貌，所以每個房間的照片都需要答斗拍攝和展示，為了避免後期對照片不滿意，需要從不同的角度多拍攝照片，最後挑選精選的保存和上傳往往能達到更好的效果。

4、房屋內小細節的拍攝

聰明的經紀人會選擇獨特性和有創造性的角度，展示房屋的優勢和經紀人的差異化，類似業主裝修巧妙之處、房間設計獨特的小細節、附贈的傢具家電等都可以不吝嗇的鉛舉扒展現出來為自己加分。

Ⅲ 房產經紀人如何說服業主收定話術

房產經紀人如何說服業主收定（話術）

房地產經紀人在完成客人單方面的工作後，繼而是說服業主接納客人的要求、售價及附帶條款，那麼房產經紀人應該如何說服業主收定呢?

1、為業主設定考慮時限

王先生，買家的訂金已在我手上，如果今晚9：00前價錢都談不攏的話，買家便會到別家地產公司簽下另一套房，其實大家都花了不少功夫，我不希望見到你白白失去售出的機會啊!(此乃在談判過程中為業主設下考慮時限)

2、錯失機會是損失

王先生，聽你所說，有其他地產公司有客人出價去到四十五萬，我覺得你應該深入了解一下，現市場液棚老上同類物業售價最高可達三十九萬，我的客人出價三十八萬，已很接近你心目中的價錢了。況且該地產公司的還價是真是假還不知道，但我的客人的定金是實實在在的，怕的.是如果根本無出到四十五萬元的客，而我客人又等不及而選擇別處，損失是王先生啊!

3、客人買樓一時沖動

王先生，客人的購買欲都是我努力追出來的，可能是一時沖動也不定，我花了很大努力才令客人下定金的，王先生，收下定金吧!免得夜長夢多，因為曾經有客人想清楚後或受家人及朋友影響而取消交易的。

4、額外要求

還第一口價給業主時，倘若業主叫價50萬，客戶出價42萬，我們可以先還38萬，再加上附帶條款(業主單位內得全屋家電)，此舉業主必定拒絕，但房地產經紀人都必須這樣做，反正還價49萬，業主都會拒絕的(業主覺得會否自己開價過低，令客戶還價便到價)，這做法目的有四個：

第一：打擊賣方士氣。

第二：令房地產經紀人擴大議價空間。

第三：令賣方感到壓力。

第四：令賣方和陵自動降價。

5、逐步還價

房地產經紀人通常還得每一口價最少都是5000-10000的 ，業主以逸代勞的見到客戶加一次價都是10000，那麼客戶很快便加到自己心中的理想價了，房地產經紀人再還價過程中太急進的話，往往令自己手上的 「談判籌碼」太快失去而令交易談不攏的。房地產經紀人可嘗試10000元分「5次」電話跟業主談判，不是每次都是談價錢的，有時要了解業主售出後的安排及去向，閑話家常都可以，要知道客戶的還價未達業主心中價有時是客戶能力的問題，不是房地產經紀人從中作梗，總之要令客戶及業主覺得房地產經紀人花很多功夫才令談判過程有進展，不要令他們感覺我們房地產經紀人很容易便賺取到他們的傭金。

6、善用幸運號碼

房地產經紀人懂得靈活運用成交數字，在談判中起到一定的作用，例如：陳先生，客戶說37萬始終偏高一點，這樣吧!三十六萬三千八百元取價吉祥一點。

此外，例如價錢相差12000元，可以要求業主最後減多6000元，客戶最後一口提價加多6000元，這樣，總比單方面付出12000元來得容易，另外多說一些吉利的說話，用以緩和談判氣氛及促成交易。

7、令業主希望落空，繼而主動求售

如果雙方價格有距離，業主不能降價，房地產經紀人可嘗試想業主告知客戶在覺得談判沒有進展的情況下決定另選其他地方，但不是跟我們看的，是跟其他地產公司看，試探業主反應。部分業主覺得客鬧升戶目標改變而呈現焦急的態度，會主動來要求我們盡量將客戶從行家手中拉回來的，價格還可以降一點呢!

8、突然回價

業主有權在客戶到價的時候反價，那麼客戶亦有權在談價過程中回價的，例如：本來客戶是還價42萬的，但現在我們向業主說客戶只可以出價38萬了，業主一定覺得很奇怪，我們可以解釋，原因是客戶的融資問題，客戶的能力問題或客戶計算錯誤也可以，總之是置業顧問自己能控制談判局面。

9、鋤弱扶強

若業主的態度比較強硬，便在客戶方面著手迫價，相反，便在業主方面著手迫價，雙方雖然在價格上有距離，但都有共同的目標，一方想買，一方想賣。房地產經紀人在此中尋找雙方的弱點下功夫。

10、感同身受

在為主面前裝作房地產經紀人自己都是業主，明白到放盤的心態目的，帶入在業主的身份當中，令業主感到共鳴感，談判中容易套出業主心底話。在客戶方面，亦可照樣做，明白四處看房都很累，難得找到一個合適的單位，就算比市價貴一點，總之住得舒服一點都值得的。

11、接力談判

重復亦是力量，向業主重復價錢，令業主明白客戶最高的出價已是極限，房地產經紀人可連同分行經理接力的與客戶及業主談判，交換談判者身份，令客戶及業主應接不瑕，從而接受房地產經紀人所訂出的成交價格及要求。

Ⅳ 房產經紀人如何說服房東話術

房產經紀人如何說服房東（話術）

每一套房源，房東都會有這樣那樣的問題，我們應該怎麼回答才能讓房東消除疑慮信任我們?我收集了一些房東常見的問題，每個問題我們都會提出一個思路以及回答話術，希望您看了有所裨益。

1、 賣這么久都沒有賣掉，別看了。

思路：房東賣房棚辯動機，分析為什麼沒賣出去，根據現在客戶的情況給房東中肯的建議，房價比較高可以適當的做一些讓步，說話的角度要向著房東，語氣客觀。

話術1：X姐，買房的客戶也是比較慎重的，客戶看過您房子的沒有說不好的，只是性價比不是太合適，價格有些高，我們一直在推薦您的房子，可是前兩天那個有誠意的客戶看了其他的房子就定下來了。X姐，要不您雙方都一人讓一步鏈辯缺，我在和客戶談談，讓他定下房子，您雙方也就都省心了，您也早點拿到錢，您覺得呢?

(注意：這時候不要生硬的砍房價，那樣會破壞和房東的關系，要軟議價)

話術2、X姐，和您說實話，說出來您不要介意，其實咱這個房價是有些偏高，以前一直賣不掉是因為市場不好，最近市場還可以，有一些客戶出來買房，價格也還不錯，依我看咱這個價格在150-155萬(參考價格)之間是有客戶會考慮的。不然過了這陣，說不好又是什麼情況了，X姐您覺得呢?

2、 你覺得這價能賣出去嗎?

思路：這種情況一般會是房東對自己的房子沒有信心，想降價又不好直說或者是在試探現在的市場價，想賣高一些。

話術1、這個價位差不多，我們盡量幫您賣高一些，如果有客戶出的價格差不多，您雙方都各讓一步，盡早成交您也省心，早日拿到錢，您覺得呢?(可以順勢把價格砍下來)

話術2、說實話，300萬這個價位會比市場的高一些，現在285-290萬之間成交的機會比較大，您看我現在給您報290萬合不合適?如果有客戶出到差不多的價位時，您雙方都各讓一步盡早成交，早日拿到錢您也省心，您看怎麼樣?(幫他做決定，給中肯的建議，語氣客觀)

話術3、X姐，說了您別介意，確實有些高，可能不太好賣，如果低一些就會有客戶選擇。不過您放心，我幫您找最接近這個價位的客戶，盡量幫您賣得高一些。

3、 別和我談價?

思路：體現咱們工作非常努力，客戶那很有誠意很喜歡房子，也是盡了最大努力去籌錢，突出大家都不容易，博得房主的同情心。

話術1、XX先生，其實我也不想和您談價，客戶那很有誠意，您知道我也是讓他加了20萬了，超出他自己的預算了，最後就差這一點了，真的。您看我也沒怎麼給您打電話談價。

說實話您賣這房也就是少賺了一點，盡早成交您拿到錢也可以做其他投資，您說是吧?

話術2、XX先生，跟您說實話(我都不好意思說)，這個客戶為了買這個房子和周圍的朋友借了一圈的錢，最後真就差這么一點了，如果他能湊到早就和您定下來了，這就差這么點，又非常想買這個房子，真是沒有辦法啦，您看咋辦啊?我都快急死了。

4、 你們中介費降些吧?收的多了。

思路：體現服務價值我們掙得錢是應得的，比起房價我們還是很少的一點，把視線轉移到房價和能否成交上。經紀人切忌不要私自決定打折!

話術1、XX先生，說實話您還是不要談我們中介費，我們也努力給您推薦、帶客戶，掙得也都是辛苦錢，這個客戶是所有看過房的出的最高的，已經超出市場價不少了，但是現在就算加上我們中介費也還不夠您要的房價啊，咱們目的是成交，您盡早拿到錢做其他項目賺的比這都多，也不這省心，您看房價290萬可不可以呢?(參考價格，依據單子具體情況而定)

話術2、客戶也認可我們的服務，他覺得中介費是合理的，心目中房價確實有些高，說實話您買這房確實增值不少。客戶說市場價略高個5、6萬事可以接受的(看具體標的說數值)，您看咱們多少錢合適呢?

話術3、XX先生您也不能一味地讓客戶加價，讓我讓中介費打折，您也要做一下讓步。賣房子嘛也就是互相撮合的過程，大家都是高興地事情，好事多磨嘛!您看290萬怎麼樣?

5、 你們沒能力?別的公司都帶好多客戶了，都有客戶在談了。灶悶

思路：我們帶客戶注重的是質量而不是數量，我們帶的客戶都是經過我們篩選的，特別有誠意的，並且現在都有按照您的賣方標准談的比較深入得了，我們提倡一站式服務，誠意不足的客戶我們不會帶過來，以免浪費您的時間和精力!

話術：X姐，每一家都不一樣，我們提倡是一站式服務，提供最省時省力的服務么而且我們帶的客戶都是經過層層篩選的，都是特別有誠意的，我們向來注重的事質量而不是數量，並且現在有的客戶已經出價了(根據情況可適當出個差不多的價位，可略高於其他公司)，都是按照您的賣方標准談的，等都談好了您過來就直接簽合同，不會牽扯您太多的精力的，您也省心。是不是X姐您的價格現在有變化了，要是有變化那我這邊的客戶就差不多了。

6、 別的公司都出180萬了，你們還跟我談175萬?

首先要分析：目前低價等於低於180萬或者目前低價已經高於180萬了。是什麼原因導致房東房價有變化?

思路：可以說別的公司指導我們有這樣的客戶而蓄意破壞。或者是哪個客戶我們也知道，還說其他公司給他報價裡麵包含車位、傢具等。或者是混淆房主的視線，說都是同一個客戶，現在著急買房所以家人都分著看房呢。或者就當那邊是真的，告訴她要是180萬就可以賣，不過一般那都是假的，我們繼續做客戶的工作，看看你能否加價，其實175也非常合適啦，在放她過去(要給房主台階下，以免當她知道那邊是假的`後又不好意思回來找你，給他加價的希望)

話術1、X姐，這裡面有些事情您是不知道，我們這個客戶買房很有誠意，上次我們去看您房子時被別的公司看見了，這行競爭又很激烈，我們公司在這個社區做的還不錯，有時同行會破壞我們單子，所以那邊和你說的你就不用理他，我們會全力幫您談這個客戶，您放心就好了。

話術2、X姐，您說的這個客戶我剛才還接待來著，上來就問您房子的情況，我和他介紹後他還不怎麼相信，說什麼您的房子又送車位又包傢具的，把我整糊塗了，X姐您房子有新情況要和我說說啊，要不咱們會錯失有誠意的客戶的，您會說呢?(這時房東一般會比較氣憤怎麼能瞎報價，你就順勢拉回到自己客戶身上，進入促成階段)

話術3、X姐，您說的這個客戶怎麼和我帶的客戶差不多呢，他們是一家老小都來了，比較著急買房，還分著看房呢，哪的房子都看。要是這樣的話他就會找很多公司談價了，X姐，您說咱們怎麼辦?

話術4、X姐，說實話那邊給你出到180萬還真是不錯的價位，您可以考慮賣了，不過我覺得那邊可能沒有那麼高，這一般都是其他公司從中作梗破壞咱們的交易，沒關系的您先去那邊看看，看他還能不能在加，我們盡量幫您多賣一些，其實175萬這價位也非常合適了，您先去看看，我過會兒再給您打電話反饋。

話術5、X姐，我們是給報的185萬，現在客戶可能是試探性的出價，但客戶很有誠意，價格合適可以全款，並且今天就能定，您三天就能拿到全款，您看怎麼樣?

Ⅳ 房產經紀人如何拍攝房源照片

多圖房源確實可以比普通房源吸引更多的點擊量，但是，如果照片拍的不好看，甚至是難看，給客戶的第一印象這么差，房產經紀人應該如何拍攝房源照片呢?

1、多拍取精

找房者需要看到房間的全貌，所以每個房間的照片都需要拍攝和展示，為了避免後期對照片不滿意需要，從不同的角度多拍攝照片，最後挑選精選的保存和上傳往往能達到更好的效果。

2、構圖和房間拍攝的技巧

1.鏡頭向下15~30度的俯拍會更加顯示房間空間寬闊。

2.利用相機的寬屏模式拍攝照片或者選擇有廣角鏡頭的相機能更好顯示出房間的全景和寬闊。

3.當然如果您會使用相機自帶的照片拼接軟體，可以平行拍攝多張照片合成超廣角照片，直觀顯示房間全貌、除非房間特別狹窄或者您希望呈現房間層高的優勢。否則不要選擇拍立式的照片，因為會顯得房間空間過於狹窄。

3、注意房屋內小細節的拍攝

卜握晌聰明的經紀人會選擇獨特和有創造性的角度，展示房間的優勢和經紀人的差異化，類似業主裝修巧妙之處、房間設計獨特的小細節、附贈的傢具家電等都可以不吝嗇的展現出來為自己加分。

4、高標准、高質量

皮冊建立高質量、成規格的照片拍攝標准，提高網路競爭力。成套的照片不僅僅需要每個房間的照片展示，包括視野、採光、樓外立面、小區配套內的照片也需要收集和拍攝，對於裝修豪華的`房源更需要注重拍攝細節。如精緻的吊燈和漂亮的吊頂都可以利用鏡頭收集而生動的傳遞給找房者。

5、注意拍攝內場景的各種細節

型鋒房間拍攝時鏡頭內干凈、整潔，不要有多餘影響效果的要素。一定不要讓多餘的人物或者雜亂的東西充斥你的鏡頭，相信任何人都不希望找房者看完照片後反倒不如沒看照片前對房源感興趣，所以注意細節。

6、切忌對反光物拍攝

(如鏡子、玻璃等)拍攝此類時最好側開一定的角度避免自己的身影投入鏡頭，切忌開閃光燈對拍，刺眼的閃光燈成為照片的焦點會嚴重影響照片的質量和找房人的體驗。

Ⅵ 房產經紀人房源的話術

房產經紀人推薦房源的話術

房產經紀人是在房地產經濟活動過程中，受委託進行雙邊或多邊接洽、事務代理、信息咨詢服務的人員。下面我准備了關於房產經紀人話術的文章，提供給大家參考!

一、 樓層不好的

·思路：一層：(老人住)方便，下接地氣，性價比高(有花園的更好銷售了)編個案例故事對比高層不便(停電，電梯不方便)，不怕地震，便於出來曬太陽，作為投資也合適，好出租，做商業。頂層：視野好，居高位，象徵事業蒸蒸日上，現代樓盤有隔熱層，樓上沒有人吵醒您睡覺絕對安靜，私密性強，全方位採光(有露台晚上賞月 喝茶多浪漫)。

話術1：XX先生，一層的房子其實是非常棒啊，您看家裡有老人、小孩的多方便啊，既可以接地氣又可以隨時出來遛彎曬太陽呢，再說了就算有突發事件，出來也是絕對方便的。再不然您投資出租做商鋪也好啊收螞銷益相當不錯呢!

話術2：XX先生，像這樣頂層的房子是相對比較少了，而且又是比較難出來的，因為視野比較好，晚上睡覺又沒有人打擾，在高空私密性也相當好，有客戶還就專門挑這種哪。現在這市場稀卻的房子可以考慮做投資，轉手也能賺不少呢!

·思路：朝向不好的房子就避開劣勢，推薦給現在居住的年輕白領比較合適

話術：北邊夏天不用空調，冬天供暖好，不至於過熱，便宜，格局方正。房子哪有都朝南的，那北向的房子當初就不會建啦。像您這樣的白領白天工作，晚上回來睡，現代人關注的陽光絕對不是最重要的，經濟實惠最關鍵了，更何況北京一年也見不到幾回太陽，您說呢?

關於風水方面主要講：風水是可以破的，而且有些破開後的效果比風水的還要好!

二、 關於公攤大的房子

·思路：牆厚、隔音保溫。樓道寬方便搬運搏敏大件傢具。

話術：XX先生您是不知道，公攤雖然大，但也大不到哪去，其實也有不少優點。建築面積減去使用面積剩下的就是公攤了，也差不到哪裡去，其實是牆厚佔了一些公攤了，還能隔音保溫挺不錯的，樓道也比其他的寬了一些，您要是買個大件傢具搬回來很方便，至少不會磕磕碰碰的，還可以暫時放些東西，再說了這么超值的房子那去找啊，您可以定這套了。

三、臨街吵

·思路：可以核心銷售戶型，裝修，配套，房子突出的賣點一定要匹配上客戶的需求。

話術：X姐，房子是沒有十全十美的，這套房子是我幫你精心准備的，別的不說，您看看您買房的需求這個房子全都包含了，雖然是有一點點不足，但是不會影響到您的工作生活，再說了北京的房子哪有不怎麼鄰街的，就算有不鄰街的，那價位也沒有這個劃算，現在這市場都快成搶房子了，這房子已經非常適合您的需求，您可以定了。(有同事配合效果更好)

四、 估計不讓看房：或看不了房的

·思路：(故意不讓看的)用數據，銷售案例說明，若非常準的客戶，就大膽向房主要求看房：(看不了房的)爭取看相同戶型，要提前鋪墊

話術1：根據數據基物枝顯示。帶五十個客戶銷售一套，要是看一個銷售一個我們不就發財了嗎。XX先生，你可以跟我說，是否對之前我們同事的工作不滿意，可以直接跟我說，我回去批評他改正，以後您有事可以跟我說，我一定盡力幫您解決問題，盡早賣掉房子。我們這個客戶是帶了好久的看了不少房子，非常有誠意，已經到定房的階段了，我們就看一次房子，如果這次賣不掉我們就不會再打擾您!您就相信我這一次!

話術2：XX先生，我給您多報了十萬呢，這個客戶很准，對價格也沒什麼疑義，戶型也喜歡，再看一下本房就能定，看的'好的話有可能我們讓客戶加錢多給你賣點。

話術3：我是這的社區專家，在這社區呆兩年賣了幾十套房子了，我帶的客戶都是要定房的，這次肯定能給您賣掉!

話術4：XX先生這個房東人是很有素質的，基本上不怎麼去打擾租戶，您知道嘛，這個戶型是非常少有的而且價位也不高，要是房東在北京，恐怕早就賣了，我們公司有兩個客戶下了意想金正在等房東回來，我建議您也下個意想金，房東一回到北京我第1個給您爭取見面談。

(如果客戶說：已經有其他客戶下意想金了，我就不買了)我去和經理申請，可以說您是我的老客戶，能優先談。(這時如果客戶還是猶豫)就說：買不買沒有關系，關鍵是這么好的機會要先抓住!

五、 交通不便利的

·思路：關鍵要挖掘房子的其他賣點，可以配對一些對交通不是很在意但對房子本身要求比較高的客戶。

話術：X姐，這個小區非常安靜，現在的生活，工作壓力大，每天都工作在喧囂鬧市，回到家不正好休息一下，這鳥語花香的私人空間是多麼愜意呀。況且現在的市場升值空間大，等這邊再規劃完，利潤就爆發啦，轉手還能賣個好價錢呢!

六、家庭意見不統一

·思路：告訴他機會不是人人都能碰到，這是很難得的，錯過了就相當於少賺了，舉例說以前客戶錯過了就少賺了很多。給他豎立堅定信心，這房超值。(你的狀態可以感染到一切)

話術：XX先生，現在這市場下這么好的房子錯過就不好找了，最主要是能買到這么超值的房子，過兩天其他公司都知道這房就會有好多客戶搶的，我有一個老客戶就錯過了一次機會少賺了十幾萬呢，退一萬步講，如果您家裡人真的不喜歡，我再幫您賣了，轉手也能賺個十來萬，我在這都做了兩年多啦，您還不放心啊，明天我還等著您和嫂子請我吃飯呢，您就相信我們肯定沒問題!

Ⅶ 房地產經紀人接待話術

房地產經紀人接待話術大全

接待是一門學問，接待做得好，銜接帶看緊密就可以直接促成簽單。所以一個良好的接待幾乎是你成功帶看的重要前提。接待分為店面接待和網路接待。當然有時候還有隨機性接待，也就是在樓道里、社區花園、別的公司門前等等。我們本次主要從店面和網路接待的兩個方面入手，了解其中的接待思路和相應話術。

一. 店面接待

1、 店面接待之房源接待

店面進行房源接待時，最重點的就是要問詢出相應的房源信息，並加以登記。當然有些業主會和你探詢現在的市場現階段情況和走勢以及成交價格。所以盡可能在不偏離事實太多的情況下壓低房東的心理預期。很多時候房東會扮成客戶先來了解一下市場，因為房東在長期的賣房過程中總結出中介給雙方的報價是不一致的。所以房東想藉此來高報自己的房屋售價。這個時候，大部分要靠經驗去判斷，定論後就配合相應的話術。

思路：房東直接報房源，我們做記錄，之後鋪墊———XX先生，我們專注附近每個小區而且我們做了快X年了，這幾個小區我們就是專家。您這個房子的價位有些頗高，不過我先給您報著，我也找幾個准客戶帶看您的房子。(思路：銷售我們的專業，穩住房東)您也別報太多公司了，現在的客戶哪家都走，您報太多公司客戶會以為您著急賣，價格就賣不上去了，而且每個公司都會給您打電話，影響您的工作生活多不好啊?(思路：鋪墊不再讓其找其他中價，說出利害關系)

思路：如果房東想來探探市場價，出售的誠意需要我們自己挖掘，尤其是房東出租也行出售也行但多半傾向出租的房東，最好是給房東做售房建議，上的就是為了建立信賴，不斷的給予信心，讓他感覺市場不錯可以出售----XX先生，您看。現在市場的成交數據都是在上漲的，現在租房的投資回報還不到3%呢，買房賺的比租房快多了。(思路：假設案例有個投資客戶倒房一年就賺了XX萬)順勢推薦超值的房子給他，讓他換房或者直接倒房賺錢。(思路：如果依然猶豫，就先說服留鑰匙，租房也是要留鑰橡游匙才方便看的。)我們公司下班是最晚的，我們的客戶群體也都是高端，有些人下班都很晚，有鑰匙的房源就會消化很快，您也更省心嘛!而且建議您只留我們家就好，萬一有個損壞您直接找我們就好，多家留鑰匙損壞了都找不到人，而且我們還會定期對您的房子做保潔。(思路：先穩住，取得信任，留下鑰匙，然後再一點一點的跟進，勸服他賣掉)

思路：豎如鏈一些特殊情況下，例如客戶剛剛在別家看過房，在其沒有保護房源意識的情況下也可以用我們的專業知識來套出他看過的房源

----XX先生，您看的是不是那套XX層能看到XX小學的?不是啊，那是不是房東不在本地，家裡有些亂，傢具都搬走的那套啊?(思路：我們盡可能的進行專業判斷，不要讓其感覺到我們在套房源，而只是在了解情況好找到相應適合的給他)

思路：一般住在附近小區的房東來看櫥窗時穿著都很隨意，男士可能都會穿拖鞋，其實還是有一些特徵能判斷出來究竟是客戶還是業主余孫。在櫥窗能判斷出身份後就要直接引導到店內進一步信息獲取

A. X姐，您是不是想出售附近的房子啊，我們專做附近的小區，很專業的。我們進門喝杯水聊一聊吧?

B. X姐，現在市場不錯，您看這些房源基本上都賣掉了，我們的銷售能力都很強的，您的房子拿給我們賣也會賣個好價錢的，來，咱們進門坐坐吧?

思路：如果接待的順利我們要盡可能留下房東的電話和鑰匙(自住的除外)，而且盡可能的跟房東要求一起回家看看房子內部裝修保養情況。一定要養成看房拍照的習慣，這樣我們無論是網站推薦房源還是在看不了房的情況下臨時讓客戶看照片，都會有很大的幫助。所以，去看房除了帶鞋套之外，盡可能帶上你的相機。

2.店面接待之客源接待

對於上門的客戶，我們一定要打起120%的精神接待好，因為上門的客戶幾乎都很准，誠意度都很大，當場帶看當場逼定簽單的可能性非常大。所以對於客戶的把握要注意火候，不能太急，也不能漫不經心。第一個問題都要問出相應的信息或需求，還要體現我們的專業和服務品質。

思路：一般的客戶大都是櫥窗接待的，所以經紀人首先要對櫥窗的房源很熟悉或者是腦子里有起碼10套房源做應急，否則一問三不知。客戶就不信任我們了

A， XX先生，您好，您看看房?

B， 您好，您隨便看，覺得有合適的就叫我

思路：一定要站在客戶身邊但不要靠得太近。視線緊盯客戶的視線焦點，發現客戶留意一套房子時間比較長就稍微主動一下價紹信息。不能太殷勤，也不能太被動

A. XX先生，現在的房子賣的挺快的，這里有些房源我們也沒有太及時的更新，要不您到屋裡坐著喝杯水歇一歇，我給您拿戶型圖詳細介紹一下?

B. XX先生，我們這邊昨天剛出一套超值的房子是XX小區12層的小兩居，正南，正對小區花園，不知道符不符合您的需求?咱們進屋詳細了解一下吧。

C. XX先生，挺多房子都在我腦子里，咱們進屋結合戶型圖給您介紹一下

思路：無論你說什麼，無論你介紹什麼房源，目的都是把客戶拉到店裡面詳談。如果遇到怎麼都不想進店的，就要抓緊時間留電話號碼

A. XX先生，要不您有事就先忙，您把您電話號碼給我，我這邊有合適的房子馬上通知您來看。

B. XX先生，您留個電話，我這邊只要有超值的房子一定給您推薦。

思路：如果客戶就是不肯留電話，這時候也不能放棄，因為此時再爭取起碼有75%的客戶肯留

A. XX先生，您不留我下次有好房子怎麼能及時通知到您呢!這個市場就怕錯過好房子。

B. XX先生，您不就是怕我們總打電話嗎?我下次先給您發簡訊，等您回復後再打電話，您要不回就不打擾您了!真的要給我留個電話。您的電話是13、、、?

C. XX先生，您要的這套房子看房時間不好確定，您還是留下電話號碼比較好，我約好房東第一時間通知您!

D. 別不留啊，上次就有個客戶沒留電話，第三天出了一套特別好的房子，就是他查以接受的條件，根本找不到人，等周末再來就被賣掉了，他知道後特遺憾。您可千萬別說這是沒緣分，其實緣分也是我們主動創造的，您說是不?您看您的電話是13~~~~~?(思路：無論他最終是否留下電話號碼，經紀人一定要主動地遞過自己的名片，否則一點挽回的機會都沒有!這個動作千萬不要吝惜)

思路：有些客戶都是這么直接，直接進店，直接找椅子就坐，直接問詢你有沒有XX戶型或者YY戶型，如果有且能看就直接看，如果沒有就直接起身走人。對於這樣的客戶，我們也直接一點，先直接告訴她相應的信息，讓同事感覺約看房，或者就直接報一套符合她要求但是現在不能看的，需要進一步核實後再約其看房，目的就是要留下其電話號碼

A. X姐，你說的這套房子啊，我們在X樓6層和X樓的25層都有，但是價位略有差異。您看您的心理價位是?

B. 這套房子啊，現在這個小區這個戶型在賣的就2套了，其實一共這個戶型才十幾套，在賣的很少，因為業主住的都很舒服，所以都不賣。這兩面三刀套也不好看房，這樣吧我先給您看一下照片和戶型圖，您要是覺得還行我們就約一下房東看看今天看不了什麼時候能看。

C. X姐，這房子租出去了，只能看照片了，房東在外地，您看，如果您覺得房子不錯那咱們就下個意向金吧，我把意向金協議書給您看看，簽完我們傳給房東，讓房東盡快回來。您看呢?其實您沒必要擔心，我們的公司是全北京直營連鎖的，在北京有600多家店呢，我們專做中高端市場，我在這個店都有四年多了，我們公司是最重視業主客戶的服務和安全的。

思路：這個時候就要多銷售公司，多做鋪墊了。不鋪墊她可能不太信任公司和經紀人或者會流失到其他中介

A. 您看我們是小區門口的第一家，業主們要是報房子基本上都先報給我們，況且現在業主也是有選擇的報房，不是大公司都不選擇。我們公司在這個社區已經開了2-4年了，和好多業主都很熟，很多業主都是在我們手裡成交的，所的我們掌握這個社區的絕大部分房源，查以幫您在最短的時間內找到最合適您的房子，您 畢竟也是大忙人，也沒那麼多的時間耗在買房這件事上，所以我們的效率一定是最高的。

B. X姐，我們公司06年就在這里了，專做這周邊的社區。所以基本上這個社區在賣的房子我們都有。而且說實每家房源都差不多，我真的不太建議您走很多公司，我們都是一對一的服務的，您找很多公司，每天接到很多電話，會影響到您的生活和工作不說，有些還會耽誤您的最佳購買時機。相信我們公司一定可以幫姐找到合適的房子的。

思路：有些客戶可能是初次選擇附近的樓盤，所以這類客戶會詢問很多的樓盤的問題。周邊的配套啊，交通啊，市場趨勢啊之類的。遇到這類客戶一定要耐心的介紹並加以引導。這類客戶最需要立即帶看，因為他們對社區的房源沒有概念，帶看可以進一步了解他們的需求，加以判斷可以向正確的方向引導。接待期間除了銷售公司和銷售個人外，還要進行忠誠度鋪墊，不希望帶看過的房源透露給同行之類。但是不介意他們去任何一家中介，因為沒有比較他們是不會選定由誰家為其服務的

X姐，您最近看過哪個小區的房子?看過什麼居室的房子?看房子看了多久?最近的看房時間?

思路：探詢她看過哪些，為什麼不喜歡，避免再犯同樣的錯誤。試探她總體看房的時間周期，判斷她的心理價位和漲幅程度。也可以通過她看過的房子分析出她的需求，進一步獲得她的信任

這小區周邊的情況是這樣的~~~~~您是為孩子上學呢還是買給老人住呢?

思路：探詢客戶買房的用途，不同的用途需求自然不一樣

X姐，咱是自住還是投資啊?

思路：探詢客戶買房的目的，不同的目的心理價位不一樣

您需要的面積范圍，朝向，價格區間，樓層和配套需求?

思路：可以嘗試擬一套房子比較符合他要求的來探測他的真實要求是什麼

X姐您有沒有朋友，親戚。同事在周邊住或買了房子的?

思路：探詢是否了解小區的價位和戶型，是否有煩人的軍師等等

在哪工作?遠不遠?

思路：判斷看房會否方便。在問到一次性或者按揭這個問題，我建議在帶看過程中詢問

二，網路接待

1. 網路接待之房源接待

網路接待的房源比較少，雖然現在房東也在看我們發布在大大小小的網站上的房源信息，但是畢竟他們希望是由經紀人來反饋最真實的市場走勢，所以一般經紀人接到網路買房的比較少。如果接到了其實就跟洗盤電話沒什麼區別，相應還是要詢問出房屋的基本信息。只不過網路接待的有些房源並非我們熟悉的產品，而且房東也會故意拭探你能給出的最高價位是多少。所以，也需要一點點小經驗來判斷究竟是房東打來的還是客戶打來的。鑒於我們的目的是要收集到信息還要留下房東的.電話，所以建議經紀人在網上還是要留手機號碼盡可能不要留座機號碼。

思路：可能報出來的房子是我們陌生的小區，除了平時多積累相應周邊小區樓盤信息外就要稍靈活了。不懂的一定要查問清楚，或者直接說實話說我們暫時不做這個小區，但可以幫業主找客戶。也許他也有朋友擁有我們所做的社區房源，不要不給予理睬

哦，您說的是XX小區的房子啊?說實話我們店可能暫時做不到那個小區。但既然哥您這么認可我們公司，又這么認可我。我一定竭盡全力給您推薦到相應的店面，讓他們盡快給您找客戶。您說一下具體的信息好嗎?

思路：了解完信息之後，問一下有沒有附近的房源信息

那麼XX先生，您這套房子我會幫您留心和推薦，對了，您在YY沒有房子嗎?或者您的朋友，親戚沒有這邊的房子嗎?這邊的房子最近挺好賣的，可以的話XX先生您把XX小區賣了再買一套吧!肯定能升值!

思路：如果是有目的性的業主會直接問詢你的網路房源情況，這時房價不要說得太直接，就說其實現在價格都差不多，基本上在XX-YY的區間，要看戶型了。如果他始終糾結在某個戶型或者某一樓層，基本上就可以判定出是業主在詢價，採取相應的對策就好了

XX先生，你說的這個房子現在就能看，您看您現在方便就趕緊過來吧。哦，今天不行是嗎?XX先生今天要是您不來的話這房子就沒了。現在這個戶型真的不太多了，這房子價格還低於市場價。

思路：誘惑他過來看房

嗯，嗯，現在的價格也就每平米S萬吧。我說您現在方便就趕緊過來吧。看看戶型也行。哦，這個戶型您熟悉啊?不用看?就是想問問價格。

思路：基本上談到這里就能判斷出來是業主還是客戶了

那基本上就是剛才和您說的這個區間價了。哦，那您是想賣房子啊?咳。還以為您想買呢，那您 的房屋情況是?~~~~

思路：所以經紀人在報價的時候不要太清晰，稍微模糊一些自己也好圓話。這樣就不會拉升業主對房價的期望值

2. 網路接待之客戶接待

很多的客戶通過網路看了我們推薦的房源後，都會比較直接的想獲得他們所感興趣的信息。所以經紀人除了稍微謹慎一點報房源信息外沒什麼別的選擇。如果你在電腦前面，一定要先查查他的手機號碼，看看是不是中介探房子的。緊接著如果你對他的詢問的房源不熟就趕緊登陸自己的網路頁面去查找，看看自己的報價回憶一下這套房子的基本情況。然後策略性的引導他過來看的房子。如果他問房子還有沒有，基本上不要一下子就回絕說沒有，我們盡可能在電話接待的時候將客戶的大致信息挖掘出來。並一定引導其來看房。一定要切記不管你如何應對客房的詢問，一定要在談話中盡量讓自己傳遞真誠的感覺，不要讓客戶和我們的初資助溝通就留下：油嘴滑舌“的印象!我們常常說一樣的話，從不同的人嘴裡說出來的味道就好像是不一樣的，原因就在於語言包含的感覺不同。而感覺是有穿透力的。想要表現出色而令人印象深刻的”脫口秀“，還要我們平時反復不斷在積累和練習，演習是鍛煉話術的最好方法。

思路：針對價格超低的帖子，著重對“房源情況“的鋪墊，先肯定有

“XX先生，確實是有這套房子，可是~~~

A. 房東在外在，對北京市場價不是很了解，他給我們報上來的確實是這個價，不過按我的經驗來看，還是需要再穩定一下。按現在報這個價，確定是最低的，很多客戶也都在問，不然您先留個電話給我，我找兩套差不多的房子咱們先看看，喜歡再商量!(因為初步需求確定，需要做的就是留下電話。穩定情緒，引導看房)

B. 我們現在都正在帶客戶看呢，房東著急用錢，昨天晚上剛報上來的，您應該知道XX社區賣這個價絕對是便宜。您這邊方便現在過來不?我可以在這邊接您!能找得到我們店嗎(思路：製造緊張氣氛，引導看房，見面後再落實細節)

C. 好像已經賣了，剛剛房東在我們隔壁店談來著(或者現在有客戶正談)這個號碼是您的手機號碼嗎，我打個電話再確定一下，5分鍾之後給您回過去，(等3分鍾)XX先生，這房子現在還沒有簽呢，鑰匙被我要過來了，現在能過去看，要不您現在過來吧。這個價錢確實是市場上相當難找啊!另外剛巧有一套性價比不錯的房子，也是今天晚點能看，您過來，我順便幫您約下一起看看!(思路：表現出我們的服務意識，先引導來看房並且准備備選方案，如果看不了或被賣了再轉到備選房源上)

D. 我沒發過，貼子是房東發的，他著急賣又沒時間，我跟他關系特別好，他就把我電話留下了，我手上還有這房子 的鑰匙呢!(思路：針對網路上發布房源的基本信息描述特別少的房源，這招以下變應萬變)

思路：客戶真的來了要看那套房子的話，就帶他去看有鑰匙的房子，鋪墊有客戶在談等，製造可現場定房的障礙，也可以找同事配合，在你帶看的同時，電話通知你房價剛剛漲了或者房子已經賣了的信息!盡量配合得不露出什麼破綻。目的就是讓他定有鑰匙的房源或者再找合適的給他。

思路：我們當然也可以說房子沒有了或者房子的價格真的不是真實的，但是關鍵是穩定客戶，了解需求，引導來看推薦的其它房子

XX先生，不好意思，我們這套房子賣了，不過今天我們剛剛上了一套性價比更好的房子，我還沒有來得及發上去，一樣是一套X居

思路：挑選一套手上有鑰匙的三居的房子來推薦，並在推薦之後，跟隨你發布的三居做對比，突出一下為什麼你推薦了這套新的房源。把客戶打電話過來 想咨詢“目標房源轉移“因為客戶都喜歡更新鮮，更好的信息!

所以我建議XX先生你來看一下這套房子，(思路：從客戶的角度分析，他也會覺得這個經紀人似乎是在給他更好 的建議，對你的印象會大大加分)

思路：鋪墊客戶不再找其他同事

A. 我們房源都是共享的，您找我就不用再找其他同事了，因為房子都一樣。思路：銷售下自己是月冠，精英之類的)

我是我們公司的12月份的月冠，我肯定能幫你找到房子

B.您先跟誰聯系，就屬於誰的客戶，您有沒有跟隨別的同事聯系過?如果有，我就不帶您了，找他就可以了。(思路：在表現自己大度的同時還銷售了同事)

Ⅷ 房產經紀人怎麼拍房源照片

房產經紀人怎麼拍房源照片

拍攝一套精美的房源照片不僅能讓找房者實地看房前對房間有客觀、真實的判斷，也能夠體現出經紀人本身的專業度和服務意識，大大提高經紀人和找房者的工作效率!那麼房產經紀人應該怎麼棗吵拍房源照片呢?

了解數碼相機的原理，掌握基本使用技巧

數碼相機通過感光元件工作，如敬所以對光線非常敏感，注意拍照時一定要光線充分(順光拍攝、及光線不足時開閃光燈及日光燈補光，專業人士還會用到反光板)，這樣拍出來的照片才能夠明亮及清晰。

數碼相機拍照過程中需要對焦，目前大部分數碼相機及手機具有自動對焦的功能，自動對焦的方法為半按快門鍵，待取景器上的對焦框由黃色變成綠色時按下快門鍵，切忌直接將快門一按到底，避免未對焦而導致照片模糊。

數碼相機對焦和拍攝過程中切忌手部晃動導致拍攝照片不清楚，特別是在夜間光線不足或者利用長焦拍遠處物體時因為進入鏡頭的光線較少，所以相機會延長曝光渣岩慎時間，而如果在此過程中手部輕微抖動都可能導致照片極為模糊，極大影響照片效果。正確的方法可以雙手舉數碼相機，並且將肘部倚在胸口或其他處穩定相機。

慎用和用好閃光燈：在光線較弱時和對強光源拍攝(如白天對有窗戶的房間拍照時雖然房間非常明亮但是拍出來的照片很暗)為了避免照片過於黑暗需要藉助閃光燈補光，其他情況下慎用閃關燈，因為閃關燈的強光也會影響照片的質量。5、如果希望拍攝出室內植物和小玩意這些細節時，可以利用相機的微距模式(十字操作鍵上有小花標志)。如果需要拍攝寵物等運動的主題時可以選擇運動模式，這種類型的照片會讓房子顯得更生動和平易近人，拉近找房者和房源之間的距離。

實地拍攝中的小技巧

多拍取精：找房者需要看到房間的全貌，所以每個房間的照片都需要拍攝和展示，而為了避免後期對照片不滿意需要從不同的角度多拍攝照片，最後挑選精選的保存和上傳往往能達到更好的效果。然要迷失方向，才能到達一個無人能找到的地方

構圖和房間拍攝的技巧：鏡頭向下15~30度的俯拍會更加顯示房間空間寬闊、利用相機的寬屏模式拍攝照片或者選擇有廣角鏡頭的相機能更好顯示出房間的全景和寬闊、當然如果您會使用相機自帶的照片拼接軟體可以平行拍攝多張照片合成超廣角照片，直觀顯示房間全貌、除非房間特別狹窄或者您希望呈現房間層高的優勢，否則不要選擇拍立式的照片，因為會顯得房間空間過於狹窄。

小細節的拍攝：聰明的經紀人會選擇獨特和有創造性的角度展示房間的優勢和經紀人的差異化，類似業主裝修巧妙之處、房間設計獨特的小細節、附贈的傢具家電等都可以不吝嗇的展現出來為自己加分。

建立高質量、成規格的照片拍攝標准，提高網路競爭力：成套的照片不僅僅需要每個房間的照片展示，包括視野、採光、樓外立面、小區配套內的照片也需要收集和拍攝，對於裝修豪華的房源更需要注重拍攝細節，如精緻的吊燈和漂亮的吊頂都可以利用鏡頭收集而生動的傳遞給找房者。

房間拍攝時鏡頭內干凈、整潔，不要有多餘影響效果的要素。切忌讓多餘的人物或者雜亂的東西充斥你的鏡頭，相信任何人都不希望找房者看完照片後反倒不如沒看照片前對房源感興趣，所以注意細節。

切忌對反光物拍攝：(如鏡子、玻璃等)拍攝此類時最好側開一定的角度避免自己的身影投入鏡頭，切忌開閃光燈對拍，刺眼的閃光燈成為照片的焦點會嚴重影響照片的質量和找房人的`體驗。

房源照片的拍攝分為三個層次：

第一是拍攝清晰的室內照片(建議用高於500萬像素的相機拍攝)把房間的基本信息展現出來。

第二是創造性的拍攝室內細節，並讓整個房間照片顯得更精美和吸引人(對於裝修和格局不好的房源在展示照片中誠懇的說明現狀和給予找房者裝修和格局改動的建議對於說明房源性價比及經紀人推薦的原因意義非凡，也能讓找房者更理性對待價格和房源的關系，為您贏得更精準的客戶電話)。

第三步是配合自己房源標題和描述，讓圖片說話，讓客戶看到房子時砰然心動，恨不得馬上實地看房。

照片是展示房源的重要載體，照片會說話，而專業經紀人通過照片傳遞給找房者的是更多的信息——對房源優劣式深刻、客觀的分析和評價，照片應該與房源標題、描述在內的房源具體內容頁面渾然一體，幫助找房者理解經紀人為什麼要將這樣的房源推薦給自己?為什麼自己要選擇這樣的經紀人?提供更多信息和更大價值，更加更引人入勝!

Ⅸ 房產經紀人開發房源的話術和方法

房產經紀人開發房源的話術和方法

其實開發房源的話術有多種，認真看完下面的話術，加以用之，有可能你會得到意外的收獲!

短顫扮鬧信|微信

先生/女士您好，我是剛剛和您通電話，xx房產xx店，我是專門負責xx區二手房銷售的，您這邊有關於房產方面的問題都可以隨時和我聯系，因為我手上有客戶想要您家的戶型，如果您有意向可以第一時間聯系我，祝您全家幸福!

重點話術

先生/女士您好，我給你打電話是想告訴您目前xx區的市場價，我是xx房產的XX,您家的房子可以賣和租一個好價錢，看戶型和裝修會有所不同，可以賣到XXX價格了，現在已經超過了歷史成交價了，我特別了解這一地區，我現在手上有個老客戶，想要像您家這樣戶型的房了，近期賣房買大房子換房的非常多，因為地鐵年底就開通了，賣個高價，低價買進，越早換房成本越低。不知道您考慮換房賣房嗎?

話術大概有這幾種：

A:先生/女士您好，不好意思打擾您了，我是xx房產xx店xx,現在我手上有一個客戶，就想要咱們這種戶型的房子，客戶誠心買房，不知道您是否有意出售?(掃盤話不要多不要啰嗦，因為業主或許不會等你說完話，這個話術你需要了解打電話時說的戶型)

B:先生/女士您好，我是xx房產xx店的xx,我專門負責xx片區的二手房交易，請問您在這方面需要咨詢的嗎?(以提供專業咨詢的方式切入)

C:先生/女士您好，不好意思打擾您了，現在xx樓盤剛出來一套非常超值的三居，單價僅售XXXX元，以您現在的房子能賣XXXXX元(比三居單價高)，請問您現在考慮換房嗎?那您的房子考慮賣嗎?(給業主推房子，引導換房，也許會有意想不到的收獲)

D:您好，我是您家樓下xx房產xx店的XX,現在有我有一個客戶昨天想定那的房子，房子跟您家戶型一模一樣，可惜別人搶先一步，他現在想買同戶型的房子，能接受市場價。您考慮出售嗎?(業主都是想知道自己家的房子值多少前的，或許他會咨詢你價格)

從以上幾種話術可以看出，既然茄罩想獲得真實有效的房源，那麼從一開始就要把我們的真實身份告訴業主，將心比心。當然，不同的業主接到電話之後會有不同的反應，必須靈活應對。

第一種：沒有出售計劃“誰跟你說我賣房子，我沒說過賣。”

A、話術：不還意思，打錯了(業主語氣比較凶的)

B、話術：哦不好意思，如果您有房產咨詢請隨時聯系我或不好意思打擾您了，如果您什麼時候想出售請隨時聯系我們xx房產。(語氣要肯定)

C、話術：您好我是xx房產xx店的xx,以前我給您打電話說考慮一下，現在回訪一下，考慮的怎麼樣?(給那種考慮的業主做回訪)

D、話術：那XX先生您看價格高出您的預期，您願意出售嗎?(試探是否是價格因素)

E、話術：現在市場非常不錯，您的戶型現在也很熱銷，是賣房子的好機會，也是換房子的好機會，您看您考慮換一套大一點的房子嗎?可以拋出一套性價比高的大房子。(提高他房子的稀缺度，刺激興趣點，同時引導換房)

第二種：詢問的房東，現在就想了解一下市場“現在市場怎麼樣?”

話術：現在市場非常適合賣房子，而且出來看房子的客戶也比較多了，而且價格真的很合適，您看從10年到現在國家的政策時不時地變化，不利於二手房的銷售，不知道往後還會出什麼不利於二手房出售的政策，以後什麼房價誰也說不準，趁著現在的高價趕緊賣房，現在賣房是最合適的，您還不抓住這機會?

第三種：考慮出售的房東“現在我的房子可以賣多少錢?”

話術：“我們昨天剛成交一套這個小區的.房子，120萬(低於市場價)”房東會說：“怎麼賣的這么低?”“那我能不能過去看看您的房子，因為每個房子的戶型、朝向、景觀、裝修和房子的耗損程度不同價位也有高低，以我們的經驗可以先給您一個參考價位或者咱們商缺告定價格!”(這樣的房子一定要爭取第一時間看房)，目前手上也有差不多能接受這個價位的客戶。(可以通過溝通看出房東對市場的了解程度，從而根據自己客戶的情況來建議價格。)

點評

當業主表現出興趣的時候，適時的採取講案例的方式先降低業主的內心期望，然後第一時間約看，和業主進行面對面的交流，為業主留下美好的第一印象。以專業的服務為業主提供咨詢和服務，同樣可以博得業主好感，第一時間獲取資源。

成功量化也是一個過程，同時要知道近期換房很多，有時不但掃出房同時業主還買房---意味著也在業主資料里找客戶，因為經過統計周邊的業主是最能接受周邊的價位的，即使是高於市場價的房子他也會買。有時你掃盤他第一次可能只是咨詢(所以有意向的房源一定要做好標記)，是需要你長期維護一段時間後(持續的簡訊維護)，他才會考慮賣，或者掃盤當天就考慮賣，而且往往新增房源是最有可能簽限時的，因為你是第一時間和他接觸的人，掃出來的房源一定要第一時間約他看房子與他見面。